Umowa sprzedaży podlega podatkowi, jeżeli jej przedmiotem są:
1) rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
2) rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą w przypadku, gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Nie podlegają podatkowi:
1) umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska,
2) umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, których stroną jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa,
3) umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym,
4) umowy sprzedaży, które w rozumieniu przepisów prawa celnego stanowią towary:
a) wprowadzone do wolnego obszaru celnego lub składu wolnocłowego,
b) objęte procedurą składu celnego.
Obowiązek podatkowy powstaje:
1) z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (umowy sprzedaży),
2) z chwilą powołania się przez podatnika na fakt dokonania czynności cywilnoprawnej – jeżeli podatnik nie złożył deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w terminie 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku, a następnie powołuje się przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt jej dokonania.
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Obowiązek podatkowy ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia – podwyższenia lub obniżenia – w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
Stawki podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynoszą 2%.
Zwalnia się od podatku OSP posiadające status organizacji pożytku publicznego, jeżeli dokonają czynności cywilnoprawnych wyłącznie w związku z nieodpłatną działalnością pożytku publicznego w rozumieniu przepisów o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie.
Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie[2] działalnością nieodpłatną pożytku publicznego jest działalność prowadzona przez organizacje pozarządowe w sferze zadań publicznych, za które nie pobierają one wynagrodzenia.
Zwalnia się od podatku przeniesienie własności nieruchomości lub ich części wraz z częściami składowymi – z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast – w drodze umów sprzedaży. Zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):
a) nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,
b) nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,
c) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska – w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem, że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty).
Zwalnia się od podatku sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:
a) w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,
b) w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego[3].
Zwalnia się od podatku:
1) sprzedaż rzeczy ruchomych, jeżeli podstawa opodatkowania nie przekracza 1 000 zł,
2) sprzedaż bonów i obligacji skarbowych,
3) sprzedaż bonów pieniężnych Narodowego Banku Polskiego,
4) sprzedaż praw majątkowych, będących instrumentami finansowymi:
a) firmom inwestycyjnym oraz zagranicznym firmom inwestycyjnym,
b) dokonywaną za pośrednictwem firm inwestycyjnych lub zagranicznych firm inwestycyjnych,
c) dokonywaną w ramach obrotu zorganizowanego,
d) dokonywaną poza obrotem zorganizowanym przez firmy inwestycyjne oraz zagraniczne firmy inwestycyjne, jeżeli prawa te zostały nabyte przez te firmy w ramach obrotu zorganizowanego – w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz. U. Nr 183, poz. 1538, z późn. zm.),
5) sprzedaż towarów giełdowych na giełdach towarowych,
6) sprzedaż nieruchomości dokonaną w ramach realizacji prawa do rekompensaty w rozumieniu ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418, z 2006 r. Nr 195, poz. 1437 oraz z 2008 r. Nr 197, poz. 1223) – do wysokości kwoty odpowiadającej wartości zrealizowanego prawa do rekompensaty.
Jeżeli OSP jest kupującym, jest obowiązana – bez wezwania organu podatkowego – złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych według ustalonego wzoru oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. Wzór deklaracji został określony w rozporządzeniu ministra finansów[4]. Jest to deklaracja PCC-3, która zawsze jest dostępna w urzędach skarbowych, gdzie można ją wypełnić bezpośrednio przed złożeniem właściwemu urzędnikowi.
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
[1] Tekst jednolity – Dz. U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649 z późn. zm.
[2] Tekst jednolity – Dz. U. z 2010 r., Nr 234, poz. 1536 z późn. zm.
[3] Tekst jednolity – Dz. U. z 2014 r. poz. 150 z późn. zm.
[4] Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 16 grudnia 2008 r. w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 179 z późn. zm.).
