Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie zawiera definicji legalnej nieruchomości. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny [3] nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie z art. 46¹ k.c. nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Nieruchomości dzieli się na nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe. Remiza Ochotniczej Straży Pożarnej, jeżeli będzie odrębnym budynkiem, będzie nieruchomością budynkową. Jeżeli remiza OSP będzie stanowić odrębny lokal w jakimś budynku gminy, w którym znajdują się także lokale, np. koła gospodyń wiejskich, to wówczas będzie to nieruchomość lokalowa.

Jeżeli remiza OSP nie ma księgi wieczystej, to dobrze jest ją założyć. Prawo nie nakłada obowiązku założenia księgi wieczystej[4]. Jednak jej założenie zabezpiecza przed mogącymi wystąpić problemami związanymi z ustaleniem stanu prawnego. Istnienie księgi wieczystej z wpisaną do niej OSP jako właścicielem remizy zabezpiecza przed istnieniem wątpliwości co do własności remizy i nieuzasadnionymi roszczeniami innych podmiotów co do własności remizy. Istnienie księgi wieczystej jest korzystne np. przy zaciąganiu przez OSP kredytu. Wówczas remiza będąca własnością OSP może stanowić zabezpieczenie dla zaciąganego kredytu. Wówczas bank, udzielając kredytu, może ustanowić na remizie hipotekę. Hipoteka ta zostanie wpisana do księgi wieczystej. Księgę wieczystą można założyć dla remizy OSP niezależnie od tego, czy remiza jest własnością gminy czy własnością OSP.

Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,

2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,

3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,

4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek (art. 25 ust. 1 u.k.w.h.).

W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. W szczególności mogą być ujawniane:

1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych,

3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,

5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych,

6) prawo z umowy timeshare.

Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (art. 2 u.kw.h.).

Księgi wieczyste mogą być zakładane i prowadzone także w systemie informatycznym. Minister Sprawiedliwości wprowadził, w drodze rozporządzenia[5], system informatyczny zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych, określając szczegółowy sposób zakładania oraz prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, tak aby zachowane zostały wszystkie cechy ksiąg wieczystych prowadzonych w sposób, o którym mowa w art. 25 ust. 1 i 2 u.k.w.h., sposób przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych w tym systemie oraz wyznaczył sądy, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym[6].

Obecnie dostęp do ksiąg wieczystych jest zapewniony przez internet[7]. Każda księga wieczysta ma swój numer. Aby uzyskać do niej dostęp przez internet należy znać ten numer, który należy wpisać do wyszukiwarki. Przeglądając księgę wieczystą w internecie mamy możliwość drukować jej treść. OSP może przeglądać elektroniczną księgę wieczystą w internecie, kiedy chce dokonać sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, której nabyciem jest np. zainteresowana.

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 u.k.w.h.). W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi, rozstrzyga się na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) – art. 5 u.k.w.h.

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia (art. 10 u.kw.h.).

[1] Tekst jednolity – Dz. U. z 2013 r., poz. 707 z późn. zm. – dalej jako u.k.w.h.

[2] Por. E. Gniewek, w: Prawo rzeczowe, red. E. Gniewek, w: System Prawa Prywatnego, t. 3, red. Z. Radwański, Warszawa 2013, s. 140

[3] Tekst jednolity – Dz. U. z 2014 r., poz. 121.

[4] Por. P. Borkowski, J. Trześniewski-Kwiecień, Wpisy do ksiąg wieczystych, Warszawa 2008, s. 33.

[5] Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 1411).

[6] Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. z 2013 r., poz. 1411).

[7] Zob. strona: http://ekw.ms.gov.pl – Elektroniczna Księga Wieczysta.