Droga konieczna jest jedną z instytucji prawa cywilnego regulowaną przede wszystkim przez Kodeks cywilny(ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm. – dalej jako k.c.) w art. 145 i 146. Uznaje się ją za instytucje prawa sąsiedzkiego oraz służebność gruntową(Por. A. Stelmachowski, w: Treść i wykonywanie prawa własności, roz. III, w: Prawo rzeczowe, t. 3, red. T. Dybowski, w: System Prawa Prywatnego, red. Z. Radwański, Warszawa 2007, s. 307 – dalej jako: A. Stelmachowski, w: Treść…). Przyczyną wprowadzenia takiej instytucji do Kodeksu cywilnego była konieczność zapewnienia właścicielom nieruchomości możliwości gospodarowania na własnej nieruchomości co byłoby utrudnione bez dostępu do drogi publicznej i budynków gospodarskich. Z kolei dla właściciela na którego nieruchomości ustanowią się drogę konieczną, jest to potencjalna dolegliwość, która może go ograniczać w swobodnym korzystaniu z własnej nieruchomości(Por. E. Gniewek, Komentarz do art. 145 k.c., w: Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, red. E. Gniewek, Zakamycze 2001, Lex, pkt 1 – dalej jako E. Gniewek, Komentarz…,). Przy czym droga konieczna nie „powstaje” automatycznie na czyjejś nieruchomości tylko dlatego, że ktoś nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niego budynków gospodarskich. Kodeks cywilny przyznaje roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej wobec właściciela nieruchomości sąsiadującej(A. Stelmachowski, w: Treść…, s. 307).
Przesłanką roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do zabudowań gospodarskich. Przy czym można żądać takiego ustanowienia zarówno gdy całkowicie jest brak dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich lub gdy ten dostęp jest nieodpowiedni, gdyż nie zapewnia niezbędnej łączności, która umożliwiałaby normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości(Por. T. A. Filipiak, Komentarz do art.145 Kodeksu cywilnego, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. II. Własność i inne prawa rzeczowe, red. A. Kidyba, Warszawa 2009, Lex, pkt 4 – dalej jako: T. A. Filipiak, Komentarz…,; E. Gniewek, Komentarz…, pkt 2). Odpowiedni dostęp do drogi publicznej zależy więc bowiem od potrzeb nieruchomości wymagającej tej drogi (Zob. m.in.: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2000 r., IV CKN 172/00, Lex nr 52512; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2002 r., IV CKN 895/00, Lex nr 55166; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2003 r., II CKN 1256/00, Lex nr 78849 – cyt. za T. A. Filipiak, Komentarz…, pkt 4).
Artykuł 145 k.c. nie określa wprost jaka nieruchomość powinna mieć zapewniony dostęp do drogi koniecznej. Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W związku z tym powszechnie uznaje się istnienie nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych. Przy czym nieruchomość lokalowa to część budynku stanowiąca lokal będący odrębną własnością(Por. W. J. Katner, Komentarz do art.46 Kodeksu cywilnego, w: Kodeks cywilny. Część ogólna. Komentarz, red. M. Pyziak-Szafnicka, Warszawa 2009, Lex, pkt V). W nauce prawa uznaje się, że drogę konieczną można ustanowić zarówno dla nieruchomości gruntowej jak i budynkowej i lokalowej, chociaż w praktyce drogę konieczną ustanawia się dla nieruchomości gruntowej. Natomiast sam przebieg drogi koniecznej ustanawia się na nieruchomości gruntowej(E. Gniewek, Komentarz…, pkt 2).
Definicję legalną drogi publicznej odnajdujemy w art. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych(tekst jednolity – Dz. U. z 2007 r., Nr 19, poz. 115 z późn. zm.). Drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Art. 2 ust. 1 tejże ustawy drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie: 1) drogi krajowe, 2) drogi wojewódzkie, 3) drogi powiatowe, 4) drogi gminne. W świetle tejże ustawy ustalenie przebiegu istniejących dróg wojewódzkich następuje w drodze uchwały sejmiku województwa, po zasięgnięciu opinii zarządów powiatów, na obszarze których przebiega droga, a w miastach na prawach powiatu - opinii prezydentów miast. Ustalenie przebiegu istniejących dróg powiatowych następuje w drodze uchwały rady powiatu, po zasięgnięciu opinii wójtów (burmistrzów, prezydentów miast) gmin, na obszarze których przebiega droga. Ustalenie przebiegu istniejących dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy.
Jeżeli chodzi o podmiot uprawniony do żądania ustanowienia drogi koniecznej to art. 145 § 1 wprost wskazuje właściciela nieruchomości dla której żąda się ustanowienia drogi koniecznej. W nauce prawa dosyć zgodnie uznaje się, że oprócz właściciela prawo do żądania ustanowienia drogi koniecznej przysługuje także użytkownikowi wieczystemu(Por. E. Gniewek, Komentarz…, pkt 3; A. Stelmachowski, w: Treść…, s. 308; T. A. Filipiak, Komentarz…, pkt 2). Na takim stanowisku stoi też Sąd Najwyższy(Zob. Postanowienie SN z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, OSN 1974, z. 11, poz. 197 – cyt. za T. A. Filipiak, Komentarz…, pkt 2). Natomiast w świetle art. 286 k.c. na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej można ustanowić służebność gruntową(także drogę konieczną) bez względu na to czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu. Jeżeli chodzi o status prawny właściciela to nie ma znaczenia czy będzie on osobą fizyczną czy osobą prawną. Ważne jest aby legitymował się prawem własności do danej nieruchomości. Stan prawny nieruchomości, w tym dane dotyczące właściciela, są uwidaczniane w księgach wieczystych prowadzonych przez wydziały ksiąg wieczystych przy sądach.
Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Ustanowienie drogi koniecznej może być dokonane na podstawie umowy stron lub orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej wywłaszczeniowej(Por. T. A. Filipiak, Komentarz…, pkt 10). Jeżeli odbywa się to na drodze postępowania sądowego wówczas przeprowadza się postępowanie nieprocesowe na podstawie art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.
